令和3年度 宅建 問1の解説
敷金返還と明渡し：どちらが先か

【問1】次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正 しいものはどれか。 (判決文) 賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返 遠すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関 係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除(解 約)による場合であっても異なるところはないと解すべきである。 1賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、 賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。 2賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約 によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。 3賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃 貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはで きない。 4賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係 を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的 とする敷金の性質にも適合する。