令和7年度 宅建 問12の解説
建物賃貸借：解約・更新と特約の効力

令和7年度 宅建 問12の問題文

出典：不動産適正取引推進機構・令和7年度試験問題。解説は当サイトが作成しています。

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正解は「3」

現行法の正答は3です。造作買取請求権を行使しない特約は有効です。貸主と借主の解約期間、更新後の期間、公正証書が必要かどうかを分けて確認しましょう。

令和7年度・問12・選択肢1 ／ 誤り

借主からの解約まで6か月とは限らない

期間の定めがない建物賃貸借について、貸主からの解約申入れは借地借家法27条の6か月が基準となり、28条の正当事由も必要です。一方、借主からの解約申入れには民法617条1項2号の3か月が適用されます。本問のように双方とも6か月とする記述は誤りです。

令和7年度・問12・選択肢2 ／ 誤り

法定更新後は「期間の定めなし」になる

満了の1年前から6か月前までの間に所定の通知がない場合、原則として従前と同じ条件で更新されたものとみなされます。ただし期間には例外があり、期間の定めがない契約になります。元の契約が2年だから、法定更新後も2年になるわけではありません。

令和7年度・問12・選択肢3 ／ 正しい

造作買取請求権を行使しない特約は有効

借地借家法33条は、貸主の同意を得て付加した造作などについて買取請求権を定めています。しかし、この規定は37条が賃借人に不利な特約を無効とする対象には含まれていません。したがって、本問の造作買取請求権を行使しない特約は有効です。

令和7年度・問12・選択肢4 ／ 誤り

取壊し予定の特約に、公正証書までは要求されない

取壊し時に賃貸借を終了する特約は、取り壊すべき事由を記載した書面で定めます。現行法では、特約内容と取壊し事由を記録した電磁的記録も書面とみなされます。公正証書でなければならない、という要件ではありません。

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