令和6年度 宅建 問12の解説
定期借家と普通借家：対抗力・家賃・同居者の承継

賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を3年として、借地借家法第38条の 定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物 賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において 「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、 正しいものはどれか。 1 Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、 Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣ に対して賃借人であることを主張できない。 2 契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に 賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法 第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。 3 Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と 同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意 思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。 4 契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定 めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契 約の更新を拒絶することができなくなる。