実際の出題 · 令和4年度（2022年）· 問12
問題文と正答・判断の根拠を、このページで確認できます。当サイトが作成した解説で、公式解説ではありません。
下の出題条件に従い、各選択肢の記述が正しいかを判定してください。四択で「誤っているもの」を選ぶ問題も、ここでは各記述の正誤を答えます。
Aは、B所有の甲建物(床面積100m²)につき、居住を目的として、期間2年、 賃料月額10万円と定めた賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)をBと締結 してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定 並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
登場人物や取引条件がある問題は、先に上の条件を確認してください。このページの○×回答は学習履歴やランキングには保存されません。
BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了 する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規 定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
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× 誤り
定期借家の事前説明書面は契約書と別に交付する必要があります。現在は借主の承諾を得た電磁的方法も認められますが、事前説明自体を省略できるわけではありません。
根拠：借地借家法38条3〜5項・最高裁平成24年9月13日判決 ↗本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、 Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人で あることを主張できる。
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本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約 を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使 用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。
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○ 正しい
200平方メートル未満の居住用建物です。やむを得ない事情で生活の本拠として使えなくなれば、中途解約禁止の特約があっても解約を申し入れられ、申入れから1か月後に終了します。
根拠：借地借家法38条7・8項 ↗AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、B は甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。
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出典：不動産適正取引推進機構・令和4年度試験問題。解説は当サイトが作成しています。
出題当時の公式正答：1。この問題の結論は、確認した現行法・制度でも変わりません。
資料確認日：2026-09-10。各記述の理由と根拠資料は下で解説しています。
誤りは1です。契約書の交付・説明だけでなく、更新がないことについて契約書とは別の事前説明が必要です。
判定は各記述についてのものです。「誤っているもの」を選ぶ問題では、×の記述が正解になります。
| 記述 | 判定 | 判断のポイント |
|---|---|---|
| 選択肢1 | × 誤り | 契約書とは別の説明書面が必要借地借家法38条3〜5項・最高裁平成24年9月13日判決 |
| 選択肢2 | ○ 正しい | 引渡しで後の所有者に対抗できる借地借家法31条 |
| 選択肢3 | ○ 正しい | 100平方メートルの居住用は対象借地借家法38条7・8項 |
| 選択肢4 | ○ 正しい | 敷金返還は建物の返還後民法622条の2 |
令和4年度・問12・選択肢1 ／ 誤り
定期借家の事前説明書面は契約書と別に交付する必要があります。現在は借主の承諾を得た電磁的方法も認められますが、事前説明自体を省略できるわけではありません。
根拠：借地借家法38条3〜5項・最高裁平成24年9月13日判決 ↗令和4年度・問12・選択肢2 ／ 正しい
普通借家か定期借家かにかかわらず、建物の引渡しを受けたAは、その後に購入したCに賃借権を対抗できます。
根拠：借地借家法31条 ↗令和4年度・問12・選択肢3 ／ 正しい
200平方メートル未満の居住用建物です。やむを得ない事情で生活の本拠として使えなくなれば、中途解約禁止の特約があっても解約を申し入れられ、申入れから1か月後に終了します。
根拠：借地借家法38条7・8項 ↗令和4年度・問12・選択肢4 ／ 正しい
契約終了と賃借物の返還を受けたときに、未払賃料等を控除した残額を返還します。返還を受ける前に敷金を返す義務はありません。
根拠：民法622条の2 ↗出題基準日は2022年4月1日。問題文欄に記載した資料確認日に上記の法令・制度・判例を参照し、現在の規定に照らした解説を作成しています。専門家監修は未実施です。