実際の出題 · 令和2年度（2020年）· 問25
問題文と正答・判断の根拠を、このページで確認できます。当サイトが作成した解説で、公式解説ではありません。
下の出題条件に従い、各選択肢の記述が正しいかを判定してください。四択で「誤っているもの」を選ぶ問題も、ここでは各記述の正誤を答えます。
【問25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
登場人物や取引条件がある問題は、先に上の条件を確認してください。このページの○×回答は学習履歴やランキングには保存されません。
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
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○ 正しい
最有効使用は、合理的で合法的な使い方の中で、最も効用を発揮する使用方法です。現在の使い方がそれに一致するとは限りません。現状の利用だけで価格を判断しないことがポイントです。
根拠：不動産鑑定評価基準・総論第4章Ⅳ ↗対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
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○ 正しい
完成を前提とする未竣工建物等鑑定評価が認められています。ただし、必要な許認可や設計図書などを確認し、資金調達能力を含めて完成の実現性が高いかを検討します。未完成という理由だけで評価できなくなるわけではありません。
根拠：同基準・総論第5章第1節Ⅰ ↗特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
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○ 正しい
特殊価格は、市場で通常取引されない文化財などの価値を、保存や現状の利用を前提に評価するものです。市場性のある不動産について特別な評価目的で求める特定価格と区別します。
根拠：同基準・総論第5章第3節Ⅰ4 ↗原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。
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× 誤り
土地だけでも、再調達原価を適切に求められる場合には原価法を適用できます。例えば造成した土地では、素材となる土地の取得原価に造成費や通常の付帯費用を加えて考えます。「土地には適用できない」という断定が誤りです。
根拠：同基準・総論第7章第1節Ⅱ ↗出典：不動産適正取引推進機構・令和2年度試験問題。解説は当サイトが作成しています。
出題当時の公式正答：4。この問題の結論は、確認した現行法・制度でも変わりません。
資料確認日：2026-10-02。各記述の理由と根拠資料は下で解説しています。
正解は4です。土地だけでも再調達原価を適切に求められれば原価法を適用できます。最有効使用、完成を前提とした評価、文化財などの特殊価格も区別しましょう。
判定は各記述についてのものです。「誤っているもの」を選ぶ問題では、×の記述が正解になります。
| 記述 | 判定 | 判断のポイント |
|---|---|---|
| 選択肢1 | ○ 正しい | 最有効使用は、合理的で合法的な使い方の中で、最も効用を発揮する使用方法です不動産鑑定評価基準・総論第4章Ⅳ |
| 選択肢2 | ○ 正しい | 完成を前提とする未竣工建物等鑑定評価が認められています同基準・総論第5章第1節Ⅰ |
| 選択肢3 | ○ 正しい | 特殊価格は、市場で通常取引されない文化財などの価値を、保存や現状の利用を前提に評価するものです同基準・総論第5章第3節Ⅰ4 |
| 選択肢4 | × 誤り | 土地だけでも、再調達原価を適切に求められる場合には原価法を適用できます同基準・総論第7章第1節Ⅱ |
令和2年度・問25・選択肢1 ／ 正しい
最有効使用は、合理的で合法的な使い方の中で、最も効用を発揮する使用方法です。現在の使い方がそれに一致するとは限りません。現状の利用だけで価格を判断しないことがポイントです。
根拠：不動産鑑定評価基準・総論第4章Ⅳ ↗令和2年度・問25・選択肢2 ／ 正しい
完成を前提とする未竣工建物等鑑定評価が認められています。ただし、必要な許認可や設計図書などを確認し、資金調達能力を含めて完成の実現性が高いかを検討します。未完成という理由だけで評価できなくなるわけではありません。
根拠：同基準・総論第5章第1節Ⅰ ↗令和2年度・問25・選択肢3 ／ 正しい
特殊価格は、市場で通常取引されない文化財などの価値を、保存や現状の利用を前提に評価するものです。市場性のある不動産について特別な評価目的で求める特定価格と区別します。
根拠：同基準・総論第5章第3節Ⅰ4 ↗令和2年度・問25・選択肢4 ／ 誤り
土地だけでも、再調達原価を適切に求められる場合には原価法を適用できます。例えば造成した土地では、素材となる土地の取得原価に造成費や通常の付帯費用を加えて考えます。「土地には適用できない」という断定が誤りです。
根拠：同基準・総論第7章第1節Ⅱ ↗出題基準日は2020年4月1日。問題文欄に記載した資料確認日に上記の法令・制度・判例を参照し、現在の規定に照らした解説を作成しています。専門家監修は未実施です。