選択肢1を○×で確認
当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。
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○ 正しい
修繕が必要と通知したのに、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしなければ、賃借人は自分で修繕できます。急迫の事情がある場合も別の根拠で修繕可能です。修繕できることと、その費用の負担・償還請求は分けて確認します。
根拠：民法607条の2第1号 ↗実際の出題 · 令和2年度（12月試験）（2020年）· 問12
令和2年度（12月試験） 宅建 問12の解説
借家の修繕・転貸・定期借家・承継
問題文と正答・判断の根拠を、このページで確認できます。当サイトが作成した解説で、公式解説ではありません。
この過去問を、4つの○×で解く
下の出題条件に従い、各選択肢の記述が正しいかを判定してください。四択で「誤っているもの」を選ぶ問題も、ここでは各記述の正誤を答えます。
出題条件・登場人物を確認する
【問12】賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
登場人物や取引条件がある問題は、先に上の条件を確認してください。このページの○×回答は学習履歴やランキングには保存されません。
選択肢2を○×で確認
ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。
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○ 正しい
無断転貸は原則として解除事由ですが、賃貸人への背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できないという判例があります。単に無断という事実だけで、あらゆる場合に解除できるわけではありません。
根拠：民法612条2項・最判昭和28年9月25日 ↗選択肢3を○×で確認
賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
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× 誤り
定期建物賃貸借では、契約書面だけでなく、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります。説明だけで足りるとする点が誤りです。現在は所定の承諾等により電子提供も可能ですが、必要な事前説明を省略できる制度ではありません。
根拠：借地借家法38条1項・3項・5項（出題時2項・3項） ↗選択肢4を○×で確認
Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。
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○ 正しい
居住用建物の賃借人が相続人なく死亡したときは、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者が権利義務を承継します。ただし死亡により相続人がいないことを知った後1月以内に賃貸人へ反対の意思を示した場合は承継しません。単なる同居人すべてが対象ではありません。
根拠：借地借家法36条 ↗令和2年度（12月試験） 宅建 問12の問題文
出典：不動産適正取引推進機構・令和2年度（12月試験）試験問題。解説は当サイトが作成しています。
【問12】賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1 当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。
2 ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。
3 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
4 Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。
現行法・制度での正答：3
出題当時の公式正答：3。この問題の結論は、確認した現行法・制度でも変わりません。
資料確認日：2026-10-02。各記述の理由と根拠資料は下で解説しています。
正解は「3」
誤りは3。定期借家は契約前の説明だけでなく、終了する旨を記載した書面の交付等も必要です。賃借人の修繕、背信性のない無断転貸、相続人がいない場合の同居者承継を整理します。
ひと目で比較・判断のポイント
判定は各記述についてのものです。「誤っているもの」を選ぶ問題では、×の記述が正解になります。
| 記述 | 判定 | 判断のポイント |
|---|---|---|
| 選択肢1 | ○ 正しい | 修繕が必要と通知したのに、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしなければ、賃借人は自分で修繕できます民法607条の2第1号 |
| 選択肢2 | ○ 正しい | 無断転貸は原則として解除事由ですが、賃貸人への背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できないという判例があります民法612条2項・最判昭和28年9月25日 |
| 選択肢3 | × 誤り | 定期建物賃貸借では、契約書面だけでなく、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります借地借家法38条1項・3項・5項（出題時2項・3項） |
| 選択肢4 | ○ 正しい | 居住用建物の賃借人が相続人なく死亡したときは、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者が権利義務を承継します借地借家法36条 |
令和2年度（12月試験）・問12・選択肢1 ／ 正しい
修繕が必要と通知したのに、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしなければ、賃借人は自分で修繕できます
修繕が必要と通知したのに、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしなければ、賃借人は自分で修繕できます。急迫の事情がある場合も別の根拠で修繕可能です。修繕できることと、その費用の負担・償還請求は分けて確認します。
根拠：民法607条の2第1号 ↗令和2年度（12月試験）・問12・選択肢2 ／ 正しい
無断転貸は原則として解除事由ですが、賃貸人への背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できないという判例があります
無断転貸は原則として解除事由ですが、賃貸人への背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できないという判例があります。単に無断という事実だけで、あらゆる場合に解除できるわけではありません。
根拠：民法612条2項・最判昭和28年9月25日 ↗令和2年度（12月試験）・問12・選択肢3 ／ 誤り
定期建物賃貸借では、契約書面だけでなく、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります
定期建物賃貸借では、契約書面だけでなく、契約前に更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する必要があります。説明だけで足りるとする点が誤りです。現在は所定の承諾等により電子提供も可能ですが、必要な事前説明を省略できる制度ではありません。
根拠：借地借家法38条1項・3項・5項（出題時2項・3項） ↗令和2年度（12月試験）・問12・選択肢4 ／ 正しい
居住用建物の賃借人が相続人なく死亡したときは、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者が権利義務を承継します
居住用建物の賃借人が相続人なく死亡したときは、事実上夫婦と同様の関係にあった同居者が権利義務を承継します。ただし死亡により相続人がいないことを知った後1月以内に賃貸人へ反対の意思を示した場合は承継しません。単なる同居人すべてが対象ではありません。
根拠：借地借家法36条 ↗解説の確認について
出題基準日は2020年4月1日。問題文欄に記載した資料確認日に上記の法令・制度・判例を参照し、現在の規定に照らした解説を作成しています。専門家監修は未実施です。