実際の出題 · 令和2年度（12月試験）（2020年）· 問11
問題文と正答・判断の根拠を、このページで確認できます。当サイトが作成した解説で、公式解説ではありません。
下の出題条件に従い、各選択肢の記述が正しいかを判定してください。四択で「誤っているもの」を選ぶ問題も、ここでは各記述の正誤を答えます。
【問11】次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
登場人物や取引条件がある問題は、先に上の条件を確認してください。このページの○×回答は学習履歴やランキングには保存されません。
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。
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× 誤り
借地上の建物については、所有権の登記だけでなく表示（現在の表題）の登記でも借地権の対抗要件となり得ます。所有権登記に限るとする部分が誤りです。土地の借地権自体を登記する方法とは別に、建物登記による保護があります。
根拠：借地借家法10条1項・建物の表示登記の対抗力に関する判例 ↗借地権者が登記ある建物を火災で滅失したとしても、建物が滅失した日から2年以内に新たな建物を築造すれば、2年を経過した後においても、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。
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× 誤り
滅失後は必要事項を土地の見やすい場所に掲示することで対抗力を保てます。ただし滅失から2年を過ぎて維持するには、その前に建物を築造するだけでなく、新しい建物を登記する必要があります。本記述は登記の要件を欠いています。
根拠：借地借家法10条2項 ↗土地の賃借人が登記ある建物を所有していない場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。
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× 誤り
土地賃借人自身の建物登記がなくても、借地権の登記など別の方法で対抗力を備えていることがあります。適法な転貸借なら、その対抗力を転借人が援用できるため、転借人自身の対抗要件がないことだけで必ず対抗できないとはいえません。
根拠：借地権の対抗力・転借人の援用（最判昭和39年11月20日） ↗借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合、それらの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
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○ 正しい
一筆の土地を借り、その上に借地権者の数棟の建物がある場合には、一棟の登記による対抗力がその一筆の土地全体に及びます。登記建物の真下の部分だけに限られるわけではありません。複数の別の筆の土地について同じ結論に広げないよう注意します。
根拠：借地借家法10条1項・一筆の土地の対抗力 ↗出典：不動産適正取引推進機構・令和2年度（12月試験）試験問題。解説は当サイトが作成しています。
出題当時の公式正答：4。この問題の結論は、確認した現行法・制度でも変わりません。
資料確認日：2026-10-02。各記述の理由と根拠資料は下で解説しています。
正解は4。一筆の借地では一棟の建物登記の対抗力が土地全体に及びます。表題登記も対象で、滅失から2年後は再築と登記が必要です。転借人による対抗力の援用も区別します。
判定は各記述についてのものです。「誤っているもの」を選ぶ問題では、×の記述が正解になります。
| 記述 | 判定 | 判断のポイント |
|---|---|---|
| 選択肢1 | × 誤り | 借地上の建物については、所有権の登記だけでなく表示（現在の表題）の登記でも借地権の対抗要件となり得ます借地借家法10条1項・建物の表示登記の対抗力に関する判例 |
| 選択肢2 | × 誤り | 滅失後は必要事項を土地の見やすい場所に掲示することで対抗力を保てます借地借家法10条2項 |
| 選択肢3 | × 誤り | 土地賃借人自身の建物登記がなくても、借地権の登記など別の方法で対抗力を備えていることがあります借地権の対抗力・転借人の援用（最判昭和39年11月20日） |
| 選択肢4 | ○ 正しい | 一筆の土地を借り、その上に借地権者の数棟の建物がある場合には、一棟の登記による対抗力がその一筆の土地全体に及びます借地借家法10条1項・一筆の土地の対抗力 |
令和2年度（12月試験）・問11・選択肢1 ／ 誤り
借地上の建物については、所有権の登記だけでなく表示（現在の表題）の登記でも借地権の対抗要件となり得ます。所有権登記に限るとする部分が誤りです。土地の借地権自体を登記する方法とは別に、建物登記による保護があります。
根拠：借地借家法10条1項・建物の表示登記の対抗力に関する判例 ↗令和2年度（12月試験）・問11・選択肢2 ／ 誤り
滅失後は必要事項を土地の見やすい場所に掲示することで対抗力を保てます。ただし滅失から2年を過ぎて維持するには、その前に建物を築造するだけでなく、新しい建物を登記する必要があります。本記述は登記の要件を欠いています。
根拠：借地借家法10条2項 ↗令和2年度（12月試験）・問11・選択肢3 ／ 誤り
土地賃借人自身の建物登記がなくても、借地権の登記など別の方法で対抗力を備えていることがあります。適法な転貸借なら、その対抗力を転借人が援用できるため、転借人自身の対抗要件がないことだけで必ず対抗できないとはいえません。
根拠：借地権の対抗力・転借人の援用（最判昭和39年11月20日） ↗令和2年度（12月試験）・問11・選択肢4 ／ 正しい
一筆の土地を借り、その上に借地権者の数棟の建物がある場合には、一棟の登記による対抗力がその一筆の土地全体に及びます。登記建物の真下の部分だけに限られるわけではありません。複数の別の筆の土地について同じ結論に広げないよう注意します。
根拠：借地借家法10条1項・一筆の土地の対抗力 ↗出題基準日は2020年4月1日。問題文欄に記載した資料確認日に上記の法令・制度・判例を参照し、現在の規定に照らした解説を作成しています。専門家監修は未実施です。